Доступні квартали історії приміщень - Інститут Sightline
Власна міська кімната.
У наш час на Північному Заході, як і по всій Північній Америці, більшість людей живуть у будинках або квартирах, які вони мають у власності або здають в оренду. Але не так давно інші, менш дорогі варіанти були такими ж поширеними: наприклад, оренда приміщення в будинку сім’ї або проживання в житловому готелі.
Приміщення з невеликими приватними спальнями та спільними ванними кімнатами в коридорі було особливо багато. Ця доступна, ефективна форма базового житла назріла для пожвавлення, але законодавчі бар'єри перешкоджають цьому. У цій статті розповідається про забуту історію житла з низькою орендною платою. У наступних статтях буде детально описано, як здійснити легалізацію цих форм житла.
Власна міська кімната
Сьогодні житлові будинки мають актуальність, особливо для тих, хто молодий, самотній або знаходиться на нижчих щаблях нашого все більш нерівного суспільства. Професор Каліфорнійського університету Пол Грот у своїй енциклопедичній книзі «Живе центр міста» пише:
. . . хороший готельний номер площею 150 квадратних футів - сухий простір, можливо, з ванною або кімнатною раковиною, холодною, а іноді і гарячою водою, достатньо електричного сервісу, щоб запустити [лампочку] та телевізор, центральне опалення та доступ до телефонів та інших послуги - складає живу одиницю, механічно пишнішу, ніж ті, в яких проживає третина до половини населення землі.
Багато тисяч таких кварталів колись створили фундамент доступного житла в північно-західних містах. Зараз мало хто навіть знає, що вони існували.
Стягнення сітки постанов та кодексів допомогло скоротити житлові будинки та пов'язаний з ними вибір житла майже до зникнення. Зняття деяких з цих обмежень щодо оренди кімнат, оренди ліжок та спільного житла та припинення будівельних мандатів на позаулічну парковку може бути найшвидшим, найменш дорогим та найбільш стійким способом зробити житло більш доступним. Це також може зробити рідше безпритульність; дохід від оренди, який легше доступний деяким власникам нерухомості; моделі поселення, досить щільні, щоб підтримати сусідські підприємства, хороші послуги з транзиту та яскраве вуличне життя; і водіння менш необхідне.
Багатість вгору, приміщення вниз
Номери 60 центів. Flickr, xdd869
У 1800-х роках інтернати з сім’ями були звичним явищем для людей різного віку. Половина міських американців провели частину свого життя або як пансіонери в чужих будинках, або як господарі пансіонатів у своїх власних місцях, як розповідає професор Грот. Коли 1800-ті роки перетворилися на 1900-ті роки, а Північна Америка урбанізувалася, інші варіанти поширилися. Для робітничого класу відкрилося велика кількість кімнат для проживання. Деякі пропонували також пансіонат - кухню та їдальню в підвалі або на першому поверсі. Для бідних дешеві житлові будинки забезпечували елементарні номери за низькими цінами. У деяких були невеликі приватні кімнати. Інші мали сітки з кабінами з відкритим верхом. Треті пропонували двоярусні кімнати або ряди твердих плит "провалів". Століття тому у Сан-Франциско п’ять шостих мешканців готелів були або робочим класом, або бідними, і прохідний номер може коштувати 35 центів за ніч (8 доларів у сьогоднішній валюті).
Житлові готелі, зосереджені поблизу центрів міста, забезпечували в основному міське життя. Густа суміш помешкань із доступними їдальнями, пральнями, більярдними залами, салонами та іншими закладами роздрібної торгівлі зробила життя зручним пішки та з невеликим бюджетом. "Навколишні тротуари та магазини функціонували як частини будинку кожного жителя", - пише Грот.
У Каскадії такі житлові приміщення майже зникли. Століття зростання достатку - одна з причин. Завдяки вищим доходам ми придбали більше місця та приватності. Молоді, мобільні, заповзятливі мешканці виїхали з готелів, позбавивши районів готелів найкращих клієнтів. Тих, кого залишили, було важче працевлаштувати, бідніших, з неправильної сторони закону або просто диваків. Ця тенденція пришвидшилася в 1960-х та 1970-х роках, коли влада деінституціоналізувала багатьох людей з психічними захворюваннями та почала прихищати їх у номерах та інших дешевих готелях. У більшості випадків органи охорони психічного здоров’я вважали такі заходи тимчасовими. Наприклад, дехто планував побудувати та підтримувати сузір'я невеликих закладів догляду в околицях, але політика NIMBY втрутилася. Заклади догляду так і не побудували, а деякі найуразливіші суспільства опинились в будинках, які до того часу стали називатись однокімнатними готелями (SRO).
Правила, що зростають, неоднозначні результати
Інша частина пояснення зникнення житлових готелів є законною. Послідовні покоління законів зробили житлові готелі дорожчими в експлуатації. Інші правила просто робили їх незаконними за межами історичних центрів міста: коли міста розширювались назовні, житлові будинки не могли поширюватися на нові квартали.
Правила не були випадковістю. Протягом століття, починаючи з 1880-х років, власники нерухомості, прагнучи мінімізувати ризик та максимізувати вартість власності, працювали над тим, щоб уникнути житла для бідних людей від їхніх інвестицій. Іноді вони працювали рука об руку з добросовісними реформаторами, які прагнули забезпечити гідне житло для всіх. Пристойне житло на практиці означало не лише фізичну безпеку та гігієну, а й житло, яке приблизно відповідало тому, що очікували сім’ї середнього класу. Ця коаліція зацікавлених і добронамерених фактично вчинила і закрила приміщення для проживання та дешеві будинки, а також створила бар'єри для пансіонату вдома. Він діяв відповідно до федеральних, штатних та місцевих правил таким чином, що на той час звучало розумно: межі заповнюваності; та вимоги до приватних ванних кімнат, кухонь та місць для паркування. Однак чистий ефект полягав у фактичній забороні доступного міського житла в приватному секторі для тих, хто знаходився в нижній частині шкали оплати праці.
Громадське житло з низьким рівнем доходу прийшло на його місце, але ніколи в достатній кількості. Це може ніколи не заповнити прогалину. Будівництво житла є дорогим, і жодне місце в Північній Америці ніколи не демонструвало політичної волі побудувати його достатньо для задоволення всіх потреб. Субсидоване житло може добре заповнити певні ніші, включаючи допомогу тим, хто переживає особисту кризу, страждає від бідності або має особливі потреби. Особливо багатообіцяючою є модель довіри до земель громади, яка акуратно відмежовує власність дому від ключового рушія зростання цін на нерухомість - підвищення вартості землі. Але приватний ринок житла міг би зробити набагато більше, щоб забезпечити житлові площі доступно, якби ми відкинули ті вимоги, які просто захищають цінності чужої власності, роблячи житлові будинки та інші прості варіанти житла незаконними.
Громадські інтереси або класова війна?
Зрештою, законним призначенням будівельних та землекористувальних кодексів є не подальше сприяння і без того щасливим, а виправлення провалів ринку. Однією з таких помилок є інформаційні прогалини. Покупці та орендарі не можуть легко знати, наприклад, чи були належним чином спроектовані конструкційні балки будівлі. Вони не можуть легко перевірити електропроводку та сантехніку: чи не розпочнеться пожежа в електропроводці? Чи будуть стічні води резервуватися та забруднювати питну воду? Тільки так, вони не можуть легко перевірити, чи була в будівлі розроблена вогнестійкість, чи не росте цвіль у стінах. Ще одна невдача ринку житла - це коли власники перекладають витрати на інших, наприклад, встановлюючи забруднюючі пристрої, що заважають місцевому повітрю.