Bne IntelliNews - ІНТЕРВ’Ю PIK російської нерухомості
Російська економіка стає нормальною. Інфляція впала з двозначних цифр, характерних для ринків, що розвиваються, і зараз становить 2,7%, що є нормальним рівнем у країні. Рівень безробіття також рекордно низький - 5%, і доходи, хоча вони все ще значно нижчі від потенціалу, нарівні з багатьма біднішими країнами Європейського Союзу (ЄС): дохід на душу населення в даний час становить 22 540 доларів на рік.
Єдиним винятком є процентні ставки, які все ще залишаються високими 8,25%, незважаючи на низку знижень цього року Центральним банком Росії (ЦБ РФ). Однак навіть це впаде до 4-5%, можливо, вже наступного року, майже нормальна вартість капіталу в країні.
Все це поєднує в собі рожевий світогляд для російської нерухомості.
Група PIK виникла минулого року як видатна компанія у секторі нерухомості. Придбання суперницької компанії Morton за 11,7 млрд. Рублів (189 млн. Доларів) у 2016 році залишило ПІК на сьогоднішній день найбільшою та найбільш швидкозростаючою російською компанією з нерухомості. Наприкінці 2016 року він мав портфель власності на 12,5 млн. Квадратних метрів (кв. М). У тому ж році його дохід склав 60 млрд. Рублів (0,9 млрд. Доларів). Цього року розробник очікує, що загальна сума інкасації готівкових коштів складе від 190 до 200 млрд. Рублів.
У першій половині цього року доходи ПІК зросли більш ніж удвічі - на 119% - до 41,5 млрд. Рублів (716 млн. Євро), тоді як у найближчого конкурента LSR спостерігалося зниження на 30%. У січні-червні ПІК продав 771 000 кв. М нерухомості, що на 90,4% більше порівняно з минулим роком. Тим не менше, компанія опублікувала чистий збиток у розмірі 2,5 млрд. Рублів порівняно з чистим прибутком 1,7 млрд. Руб. У січні-червні 2016 року, але це є функцією того факту, що реалізація проекту може зайняти два роки, генеральний директор Сергій Гордєєв розповів bne IntelliNews в ексклюзивному інтерв'ю, і не відображає стан компанії з моменту її переходу до Morton.
“[Втрата] пов’язана з тим, яким є бізнес з нерухомістю. Ці результати відображають стан компанії два роки тому, коли ми реєструємо доходи, коли доставляємо клієнту, а не коли отримуємо від них гроші », - сказав Гордєєв bne в інтерв'ю в штаб-квартирі ПІК у центральній Москві. "Тож ми побачимо прибуток від поточної діяльності у 2018 та 2019 роках".
На початку листопада міжнародне рейтингове агентство Standard & Poor's (S&P) отримало підтримку фінансових результатів компанії на цьому непростому ринку, яке високо оцінило "добрі показники" компанії в той час, коли багато конкурентів PIK спостерігають падіння продажів, тоді як PIK користується “сильним зростанням передпродажів та інкасації, обумовленим значним попитом на свої квартири”.
"Стабільний прогноз відображає нашу думку про те, що стан ліквідності ПІК підтримується великими залишками готівки та нашими сподіваннями на надійний операційний грошовий потік", - підсумувала агенція.
Бум провалиться в роздрібній торгівлі та в офісі
Сектор нерухомості бурно розвивався в нульові роки, і прибуток можна було отримати від покупки будівлі в понеділок та перегортання її в п'ятницю. Але ринок нерухомості переживав важкі періоди за роки після світової фінансової кризи. Цього року в Москві відкрито лише один новий бізнес-центр. Шквал старих роздрібних проектів було завершено в 2015-2016 рр., Але з моменту "тихої кризи", яка сталася два роки тому, жоден значний новий проект не був завершений.
«Роздрібна торгівля швидко змінюється, і старий стиль торгових центрів не такий актуальний, як був. Тут набагато більше місця, ніж було 10 років тому. Є надлишок », - говорить Гордєєв. «Ми також не бачимо змін в офісі найближчим часом, оскільки цей бізнес порушується просторами коворкінгу. Як змінюється офісне приміщення ".
У Гордєєва раніше була компанія з розвитку офісів під назвою Horus Capital, яка розробляла офісні приміщення, але він продав їх у 2010 році через зміни тенденцій у галузі.
Порушення в роздрібній торгівлі також починає бути помітним: останній індекс Watcom, який відстежує в реальному часі провали у провідних торгових центрах Москви, має найгірший рік з моменту створення індексу в 2014 році, що дивно, оскільки реальні доходи почали знову підніміться, хоч і скромно, і цього року економіка набагато здоровіша, ніж більшість із останніх двох. Частина падіння індексу має бути пов’язана зі стагнацією реальних наявних доходів, але частина цього також пов’язана зі збільшенням добудови інтернет-магазинів.
Зростання російської електронної комерції легко випереджає розвиток традиційних торгових точок: Інтернет-ринок зріс на 22% у порівнянні з попереднім роком до 498 млрд. Рублів (8,6 млрд. Доларів) у січні-червні 2017 року, і прогнозується, що російська електронна комерція складе За даними Міністерства промисловості та торгівлі Росії, до 2025 року це становитиме 10% від загальної кількості. Очевидно, що бурхлива електронна комерція в Росії вже впливає на сектор нерухомості.
"У торгових центрах ви можете чітко бачити, як змінюється трафік, коли на перший план виходить нове покоління - тисячоліття", - говорить Гордєєв. “Вони не люблять користуватися автомобілями, а надають перевагу метро чи автобусам. Вони хочуть бути незалежними від автомобілів. Це означає, що роздрібна торгівля повинна змішуватися зі станціями метро. Має бути більше розваг і менше магазинів, оскільки традиційна роздрібна торгівля порушується електронною комерцією. Торгові точки роздрібної торгівлі - великі супермаркети - вони залишаться, але модні магазини зменшаться ".
Російські роздрібні торговці продуктами харчування вигідніші, ніж деякі західноєвропейські роздрібні торговці, завдяки змінам, що виникають внаслідок руйнуючих викликів електронної комерції та спробі пристосуватись до зростаючої переваги споживачів робити покупки в менших магазинах, а не в гіпермаркетах, повідомляє Fitch Ratings 23 листопада.
Розділ роздрібної торгівлі серед 50 найбільших російських компаній за доходами склав 606 млрд. Рублів (10 млрд. Дол. США), або більше половини сукупних доходів 50 найбільших російських компаній, зрісши з 18% від загальної суми в попередньому році, але все ще відстаючи від 1 руб. .38 трлн. Прибутків найбільш швидкозростаючих роздрібних торговців у докризовий період 2014 року. Fitch заявила, що бачить, що інтерес споживачів до гіпермаркетів продовжує знижуватися у всьому світі, оскільки покупці ставлять більше пріоритетів на швидкість та зручність.