СРО, флофузи, мікроквартири Розумні міста нарешті надають житло потрібного типу
Тупа міська політика знищила найкращі види житла для бідних, молодих та самотніх людей. Але вони нарешті повертаються у розумні міста.
78-річна Емілі Лоу сидить на ліжку у своєму мікроаппартаменті в Сінгапурі в 2007 році.
Фото Вівека Пракаш/Reuters
Ця стаття адаптована з нової книги Алана Дюрнінга, Розблокування будинку: три ключі доступних громад.
«[Хороший] готельний номер площею 150 квадратних футів - сухе приміщення, можливо, з ванною або кімнатною раковиною, холодною, а іноді і гарячою водою, достатньо електричного сервісу, щоб запустити [лампочку] та телевізор, центральне опалення та доступ до телефони та інші послуги - являє собою живу одиницю, механічно пишнішу, ніж ті, в яких проживає третина до половини населення землі ".
Більшість американців живуть у будинках або квартирах, які є їхніми власниками чи орендують. Але століття тому інші менш дорогі варіанти були настільки ж поширеними: наприклад, оренда приміщень у будинках сімей або проживання в житлових готелях, які колись коливались від житлових палацових готелів для ділової еліти до бунгалів для найманих працівників. Приміщення для робочих класів з невеликими приватними спальнями та спільними ванними кімнатами в коридорі були особливо численними, складаючи основу доступного житла в північноамериканських містах. Оманливі закони та нормативні акти майже знищили ці інші види житла з катастрофічними наслідками, але тепер у них є шанс повернутися, допомагаючи тим, хто молодий, самотній або на нижчих щаблях нашого все більш нерівного суспільства.
У перші десятиліття 20 століття житлові будинки пропонували доступне житло для міського робочого класу Америки. Деякі пропонували інтернат з кухнею та їдальнею у підвалі. Століття тому в Сан-Франциско прохідний номер міг коштувати 35 центів за ніч (8 доларів у сьогоднішній валюті). Зосереджені поблизу центрів міста, номери будинків та інших форм житлових готелів забезпечували типово міське життя. Густа суміш помешкань із доступними їдальнями, пральнями, більярдними залами, салонами та іншими торговими закладами зробила життя зручним пішки та з невеликим бюджетом.
Минуле століття зростання достатку почало занепад кімнати. Завдяки вищим доходам ми придбали більше місця та приватності. Молоді, мобільні, заповзятливі мешканці виїхали з готелів, позбавивши районів готелів найкращих клієнтів. Тих, кого залишили, було важче працевлаштувати, бідніших, з неправильної сторони закону або просто диваків. Ця тенденція пришвидшилася в 1960-х та 1970-х роках, коли влада деінституціоналізувала багатьох людей із психічними захворюваннями та почала прихищати їх у номерах та інших дешевих готелях. У більшості випадків органи охорони психічного здоров’я вважали такі заходи тимчасовими. Деякі, наприклад, планували побудувати та підтримувати сузір'я невеликих закладів догляду на околицях, але втрутилася політика, яка не в моєму дворі. Заклади догляду так і не побудували, а деякі найуразливіші суспільства опинились в будинках, які до того часу стали називатись однокімнатними готелями (SRO).
Тим часом нові державні та місцеві закони зробили житлові готелі дорожчими в експлуатації. Інші правила просто робили їх незаконними поза історичними центрами міста. По мірі розширення міст назовні приміщення не могли поширюватися на нові квартали.
Правила не були випадковістю. Власники нерухомості, які прагнуть мінімізувати ризик та максимізувати вартість майна, працювали над тим, щоб тримати житло для бідних людей подалі від їх інвестицій. Іноді вони працювали рука об руку з добросовісними реформаторами, які прагнули забезпечити гідне житло для всіх. Пристойне житло на практиці означало житло, яке не лише забезпечувало фізичну безпеку та гігієну, але й наближало те, що очікували сім’ї середнього класу.
Ця коаліція зацікавлених та добросовісних людей ефективно вчинила і закрила приміщення для проживання, і вона також створила бар'єри для проживання вдома. Більше століття він діяв згідно з федеральними, штатними та місцевими правилами способами, які на той час звучали розумно: межі заповнення та вимоги до приватних ванних кімнат, кухонь та місць для паркування. Однак чистий ефект полягав у фактичній забороні доступного міського житла в приватному секторі для тих, хто знаходився в нижній частині шкали оплати праці.
Правила часто накладали стандарти середнього класу, які були не під силу робочому класу. Наприклад, наприкінці 19-го століття Каліфорнія - західна країна, яка визначає законодавство про житло - почала виконувати норму, яка нібито мала уповільнити поширення хвороб. Це диктувало мінімальну кількість внутрішнього простору на людину, припускаючи, що проживання в тісних приміщеннях є основною визначальною ознакою захворювання. (Це припущення сумнівне, виявляється.)
За каліфорнійським стандартом можна очікувати значних змін у багатьох видах людних житлових будинків: військових казармах, гуртожитках коледжів, літніх таборах, в'язницях, багатодітних односімейних будинках, лісових таборах та приміщеннях екіпажів на борту суден. Але правило не поширювалось на ці категорії житла. Він застосовувався лише в районах, де мешкали китайські іммігранти. Одягаючи маску громадського здоров'я, політика підняла вартість житла для китайських сімей і відсунула їх далі від білих штатів Каліфорнії. Це був расизм в одязі охорони здоров’я.
У 1909 році Сан-Франциско заборонив більшість готелів у стилі кабінок, які були звичайною формою дешевого проживання для мандрівних робітників та інших із надзвичайно обмеженим бюджетом. Місто раціоналізувало політику як заходи пожежної безпеки. Якби пожежна безпека насправді була метою, місто вимагало б пожежних сходів, повільно сповільнюючих стін через певні проміжки часу та протипожежних дверей.
У наступне десятиліття Каліфорнія почала регулювати розміщення будинків та інших готелів, встановлюючи стандарти для ванних кімнат (одна на 10 спалень), площі вікон на кімнату, площі приміщення на кімнату тощо. Знову ж таки, деякі з цих правил могли мати користь для здоров’я, і прихильники цих правил, безсумнівно, думали, що вони допомагають. Проте вони збили з ринку найдешевші кімнати, не надавши замінників. З часом будівельні та медичні норми вимагали все більших кімнат та більшої кількості ванних кімнат. Вони, як і кодекси для інших типів житла, також вимагали встановлення законних стандартів безпеки, таких як більше виходів, кращі протипожежні функції та безпечне зберігання їжі на кухнях. Інші юрисдикції наслідували приклад Каліфорнії.
Зонування дало керівникам міст абсолютно нову зброю для відокремлення класу праці від "кращих класів". Після рішення Верховного суду США в 1926 році, визнаного повноваженнями штатів дозволити місцеве планування землекористування, містобудівники швидко затримали житлові готелі в найстаріших частинах міста - частини, побудовані до зонування, відокремили магазини, ресторани та бари від житла. Іноді вони забороняли розміщення будинків та інших готелів у квартирних районах; в інших випадках вони просто робили їх непрактичними, забороняючи густу суміш торгових закладів, необхідних для підтримки своїх мешканців. І виділивши величезні площі кожного міста для односімейних будинків на приватних ділянках, вони різко скоротили землю, доступну для всіх видів менш дорогих багатоквартирних резиденцій, будь то квартири чи житлові готелі.