Кілька розробників непередбачених ситуацій, ризик та прибуток; Транспортний блог Сіетла
Деякі люди люблять говорити та писати про “жадібних розробників”. Жадібність - це атрибут людей; у Сіетлі точно є жадібні забудовники. Але є також жадібні водії автобусів, жадібні вихователі дитячих садків та жадібний хлопець, який робить 10 поїздок у суші-бар, де можна все поїсти. Чому одна професія приваблює жадібних людей, а інша - ні, це питання соціологічне, а не економічне. Розгляд того, як шматок землі стає фінансово життєздатним проектом, повинен розвіяти уявлення про те, що девелопмент нерухомості - це підприємство, спрямоване на жадібність, або простий спосіб використати зонування та «сміятися аж до банку».
Бізнес з розвитку нерухомості часто характеризується простою історією того, як багаті товсті коти скуповують землю, будують на ній речі, а потім отримують величезний прибуток, продаючи те, що вони збудували. Однак, як і будь-яке підприємницьке чи організаційне підприємство, розвиток нерухомості - це не впевнена річ. Бізнес - це як кохання; мова йде про ризик. Не можна знайти пана чи пані прямо, сидячи вдома, дивлячись телевізор; таке підприємство вимагає участі та вразливості.
Розвиток нерухомості - це перетворення ризику на прибуток; це вимагає ризику. Рівні визначеності прибутку при розвитку нерухомості дуже низькі, і якби вони були вище, було б набагато більше кранів, ніж зараз на горизонті. Проекти, які виходять з-під землі, пройшли довгий шлях, і, можливо, знадобилися роки роботи та багато грошей, щоб це зробити. Ось короткий нарис факторів, що впливають на розвиток.
Викуп землі—Очевидно, що кожному проекту потрібна земля. Першим кроком є пошук земельної ділянки, яка буде працювати, і це правильно. Приватні забудовники не мають повноважень засуджувати, тому вони ризикують з ринком та з власниками земель, які прагнуть максимізувати свою віддачу. Якщо ціна занадто висока, нічого не станеться. Наприклад, збирання декількох посилок може зайняти роки і коштувати великих грошей з безпосередньою вигодою.
Витрати на придбання майна зазвичай відображаються з часом як борг або є великими одноразовими грошовими витратами. У будь-якому випадку потрібно багато часу, щоб повернути ці гроші, і хоча на сайті може бути щось, що приносить дохід, все одно операційні витрати пов’язані із запуском цієї функції (паркування, житло, роздрібна торгівля тощо)
Дослідження ринку (попит та пропозиція)—Девелопер може досить добре розуміти, що можливо на їхній землі, важливим питанням є: "Хтось хоче його придбати?" У реальному світі розвиток нерухомості визначається попитом та пропозицією. Я можу володіти першокласною нерухомістю, але якщо ніхто не хоче купувати те, що я хочу там побудувати, ніхто не заробляє грошей. Дослідження ринку є важливим інструментом для з’ясування того, що люди хочуть і що вони готові за це заплатити. Якщо попиту немає, тоді проекту не буде.
Ціна—Як я вже зазначав, коли з’ясується, що є попит на те, що хоче створити розробник, вона повинна з’ясувати, скільки вона може брати за свій продукт. Часто товар змінюють залежно від попиту. Ціна на площу, будь то оренда, квартира чи торгова площа, встановлюється дуже рано і базується на тому, що відбувається на широкому ринку нерухомості. Дослідження ринку допоможе забудовнику зрозуміти, який випадок вони можуть звернутись до банку для будівництва та інших позик. Розробник повинен запитати: "Якщо я буду його, вони прийдуть?" Це краще бути чесною відповіддю, оскільки це формує все інше, що відбувається.